"Grande companhia quer se instalar em São Paulo ou no Rio de Janeiro. Procura escritório amplo, bem localizado, com pé direito alto, ar-condicionado central, vidros antirruído e sistema inteligente de elevadores e energia. Paga-se bem." Ainda não chegou ao ponto de as empresas publicarem anúncio em jornais em busca de espaços comerciais de alto padrão. Mas a falta de escritórios é tão grande que os aluguéis praticados no Rio e em São Paulo se equiparam aos de bons endereços de Nova York. De olho nessa tendência, investidores e construtoras juntaram forças para aumentar a oferta, mas o movimento está longe de suprir a carência de espaços comerciais de qualidade nas cidades mais ricas do País.
De acordo com a consultoria Cushman & Wakefield, a expansão da oferta de escritórios nos bairros mais nobres de São Paulo será de 5% este ano, a maior em uma década. Mas a procura por espaços comerciais ainda está muito acima do recente movimento de construtoras e investidores – e a maior demanda está justamente em áreas como Faria Lima, Itaim e Marginal Pinheiros. Segundo a gerente de pesquisa de mercado da Cushman, Mariana Hanania, o equilíbrio do mercado de escritórios ocorre quando 15% dos espaços estão vagos – neste patamar, explica ela, as empresas têm boas opções a escolher, enquanto administradoras ainda conseguem lucrar com a operação.
Quando o número se distancia do "ponto ideal", a balança pende para um dos lados. E, neste momento, a vantagem é do locador. Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, na Vila Olímpia, em São Paulo, há 3,4% de espaços vagos, o que limita o poder de negociação das empresas que querem se instalar nessa região. O cenário se repete no Rio, onde apenas 5% dos escritórios estão vazios no centro e na zona sul, as áreas mais procuradas.
A demanda crescente se reflete em aluguéis mais altos. Segundo a Cushman & Wakefield, nos últimos 12 meses, o valor dos aluguéis aumentou 13,5% nos principais bairros da capital paulista. Nas duas regiões mais procuradas – Faria Lima e Itaim -, o preço médio do metro quadrado já passa de R$ 100 (US$ 58,8). No Rio de Janeiro, onde há mais restrições a novas construções, a variação de preços foi da ordem de 60%. Na região central, o metro quadrado de um edifício de escritórios é locado por R$ 140 (US$ 82,4), em média.
Com mais recursos disponíveis, construtoras e incorporadoras disputam terrenos em regiões nobres, apostando em aluguéis ainda mais altos para os próximos anos. A WTorre Properties, que vendeu um edifício por R$ 1,1 bilhão (US$ 647,1 milhões) para o Banco Santander, na Marginal Pinheiros, agora constrói duas torres comerciais que farão parte do Shopping JK, do Iguatemi. Embora o preço médio para locação na região esteja hoje perto de R$ 100 (US$ 58,8) o metro quadrado, os espaços do empreendimento, a ser entregue no fim de 2011, já são negociados por R$ 180 (US$ 105,9). De acordo com Bruno Laskowsky, presidente da construtora, trata-se de um "prêmio" pelo fato de os edifícios oferecerem o que o mercado procura: construções novas, bem localizadas e dentro do padrão "AAA". Para Laskowsky, da WTorre, a tendência é que as construtoras invistam cada vez mais no altíssimo padrão. "Menos de 10% do estoque de São Paulo é de edifícios "AAA". A oferta é bem muito inferior à demanda. Acho que vale a pena gastar mais com o terreno e oferecer a localização que o cliente quer."